大型商用不動產年成交上看1600億元 本土壽險及傳產成主力

 明年景氣看法轉保守 商辦租金售價緩漲

相較於住宅市場的清閒,商用不動產市場下半年成交量逆勢攀高,累計金額逾1550億元,全年有機會上看1600億元以上,但主要多屬本土壽險的加碼投資,以及工業廠房交易的大幅增加。全球資產管理公司(Global Asset Management Inc.)統計,台北市辦公室第四季平均售價約74.4萬元/坪,毛租金資本化率約2.58%,平均售價及資本化率持平,未見續揚。由於預期明年景氣轉趨保守,故平均租金小幅走跌,維持在1,921元/坪,空置率則下降至10.55%,連續五季收斂表現,但收斂幅度已放緩。內科廠辦方面,平均租金約為1,153元,受新增供給影響,空置率小幅回升至12.52%,平均售價上漲至46萬元,年化租金報酬率維持在3.01%。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示,不記入尚未開標的太子敦南大樓,第四季商用不動產大型交易累計成交約378億元,成交量仍處於高檔,總計2011年全年達到1550億元的新高,比去年成長近五成。從交易產品類型來看,佔比前三名依序為純辦(佔34%)、零售商場及工業廠房(各佔25%),其中排名第一的純辦大樓累計交易金額達525億元,比去年成長了88%,居次的零售商場交易金額387億元,成長41%,工業廠房交易金額亦達383億元,成長107%,顯見在ECFA生效後,對於產業需求仍具有顯著影響,而工業廠房的異軍突起也成為今年商用不動產交易量大增的重要推手。

第四季主要的交易案例為兩檔REITs的清算標售,基泰之星REITs及三鼎REITs分別由壽險業者出手取得,其中備受矚目的香檳大樓商場(三鼎REITs)最後溢價52%,以總價48億元標脫,顯示投資人對零售商場的後市看好。整體而言,由於明年市場風險增加,因此買方觀望心態濃厚,故辦公室平均售價維持在74.4萬元/坪,基於售價未持續上漲緣故,故毛租金資本化率仍守在2.58%的水準,與五大行庫的房貸利率1.9%之間僅剩約0.6%正利差空間。

第四季辦公平均空置率為10.55%,空置率連續五季收斂,但收斂幅度縮小。從各商圈分析,平均空置率最低的商圈由復興南京商圈擊敗敦南商圈成為空置率最低(6.8%)的商圈。另外空置率較高的仍然是信義世貿商圈(15.04%),但與次高的敦北民生商圈(13.51%)差距逐漸縮小,主因是信義世貿商圈完善機能及新穎設備,吸引新設立或搬遷的外商企業進駐,另外大型商務中心的拓點也去化了部分A級辦公面積。

租金方面,依據全球資產統計,第四季辦公平均租金1,921元,租金小幅回落,其中A+級大樓2,753元,A級大樓1,747元,B級大樓1,413元,整體而言,基於明年歐美景氣不明朗,許多跨國公司亦放緩了擴張的速度,在需求消失情況下,出租方調漲租金的腳步已不如年中時積極,多數辦公室出租方則以留住現有租客為首要任務。

28日即將標售的太子敦南大樓是否會為今年商用不動產成交記錄再添一筆,還是讓2011年在驚嘆中畫下句點,值得拭目以待。

 買方背景類型佔比

 交易產品類型佔比

北市2011Q4純辦及廠辦大樓行情

租賃市場

買賣市場

平均租金

空置率

平均售價

年化毛租金資本化率

商辦平均

1921

10.55%

74.4

2.58%

A+級大樓

2753

16.51%

121.4

2.42%

A級純辦

1747

8.55%

79.3

2.61%

B級純辦

1413

7.70%

65.3

2.58%

松江南京

1527

8.60%

70.6

2.60%

信義世貿

2563

15.04%

87.5

2.33%

南京四五段

1471

10.59%

64.4

2.57%

站前西門

1692

8.31%

61.3

3.08%

復興南京

1608

6.80%

70.6

2.63%

敦北民生

1786

13.51%

72.6

2.68%

敦南

1988

7.14%

88.2

2.37%

廠辦平均

1153

12.52%

46.0

3.01%

內科西湖段

1214

6.41%

50.1

2.91%

內科文德段

1055

22.45%

39.3

3.22%



週二, 27 十二月 2011 09:27
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