房地合一衝擊有限 北市商辦價格有撐

房地合一稅在今年六月拍板,預定明年初上路,商辦市場的反應又是如何?依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,台北市辦公室平均售價在連續三季凍漲後,價格僅小幅震盪,維持在86.4萬元,並未出現明顯的價格修正,毛租金資本化率也停留在2.33%。租賃市場方面,平均租金也維持在2,084元,空置率小幅收斂至7.57%,整體而言,辦公市場仍表現持平穩健,並未受到法令衝擊,而有明顯的變化。

信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析,房地合一法案在六月份確立,也消彌了市場部分的觀望氣氛,雖然整體市場交易量還未出現太大變化,不過從交易價格看來,整體商辦市場並未看見大幅降價求售的情形,主因還是商用市場的交易對象多為企業法人,決策仍以自用需求考量,加上房地合一的日出條款訂於2016年,因此既有的屋主較無急於脫手的壓力,預估未來房市可能偏向軟著陸。

第二季在部分新增供給大樓還未正式投入市場前,空置率延續第一季的下降,小幅收斂至7.57%,除了南京四五段及復興南京商圈小幅回升之外,其餘商圈空置率都是向下修正,顯示公司行號拓點與擴編的需求力道仍在,因此水準率都是辦公大樓去化情況良好,其中信義世貿商圈的空置率已降至8.43%,為近幾年來最低的空置率表現,另外像站前西門商圈,因為持續受惠於旅館業的租賃拓點需求,因此空置率也來到市區辦公商圈中最低的3.91%水準。

從不同等級的商辦來看, A+級辦公空置率下降至14.86%,A級辦公室空置率下降至3.44%,B級辦公空置略升至4.53%,承租戶偏好A級以上辦公室,新增租賃需求往等級較高的大樓移動的趨勢。新增供給方面,除了合庫金控大樓及國泰置地廣場近期將完工釋出外,位於非主要辦公商圈的潤泰松山車站與南港車站BOT案,也釋出近四萬坪的辦公樓地板面積,不過預租情況踴躍,目前空置面積所剩不多,顯見租戶對車站共構辦公大樓興趣高。

租金方面,依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,第二季辦公平均租金2,084元,連續五季呈現增長,但增長幅度已經縮小,其中A+級辦公大樓租金來到2,926元,A級大樓上漲至1,861元,B級大樓則維持1,460元,租金上漲動能靠A級以上的辦公大樓拉動。從不同商圈來看,同樣是租金較高的信義世貿商圈及敦南商圈租金仍有小幅上昇,分別來到每坪2,838元及2,074元,租金表現呈現強者恆強的現象。

資本價值方面,平均售價第二季為86.4萬元,在盤整了一年之後,反而出現不降反昇的現象,隨著房地合一稅制的通過,目前商辦市場並沒有出現明顯的價格修正,譬如敦南商圈第二季重新回到每坪100.3萬元的水準,另外復興南京商圈的售價也上漲至82.3萬元。整體毛租金資本化率維持在2.33%,中止了連續三季回升的情形,不過整體變動幅度不大。

內科廠辦方面,平均租金落在1,172元,空置率則下修至6.16%,去化情況良好,平均售價小漲至54.9萬元,內科廠辦售價上漲幅度明顯超越市區辦公,租金資本化率收斂至2.56%。其中西湖段空置率下修至2.77%,市場供給量明顯緊縮,更甚於市區的所有辦公商圈,平均租金仍維持在1,242元。文德段空置率維持在11.33%,平均租金上升至1,067元,售價則明顯上漲至46萬元,由於文德段基期較低,價格出現補漲反應。

北市2015Q2商辦及廠辦大樓租賃市場統計

租賃市場 平均租金(元/坪) 平均空置率(%)
2015Q2 2015Q1 2015Q2 2015Q1
商辦平均 2,084 2,081 7.57% 8.11%
A+級大樓 2,926 2,922 14.86% 16.19%
A級純辦 1,861 1,856 3.44% 3.90%
B級純辦 1,460 1,460 4.53% 4.34%
松江南京 1,778 1,778 11.16% 11.45%
信義世貿 2,838 2,832 8.43% 9.48%
南京四五段 1,530 1,530 6.42% 5.49%
站前西門 1,753 1,753 3.91% 5.08%
復興南京 1,791 1,791 13.98% 13.78%
敦北民生 1,852 1,852 5.36% 6.33%
敦南 2,074 2,062 6.74% 7.31%
廠辦平均 1,172 1,166 6.16% 6.98%
內科西湖段 1,242 1,242 2.77% 4.09%
內科文德段 1,067 1,051 11.33% 11.38%

資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)

 

北市2015Q2商辦及廠辦大樓買賣市場統計

買賣市場 平均售價(萬元/坪) 年化毛租金資本化率(%)
2015Q2 2015Q1 2015Q2 2015Q1
商辦平均 86.4 86.0 2.33% 2.34%
A+級大樓 136.0 136.0 2.28% 2.28%
A級純辦 93.1 92.3 2.35% 2.37%
B級純辦 75.3 75.2 2.31% 2.31%
松江南京 82.5 82.5 2.34% 2.34%
信義世貿 102.2 102.2 2.25% 2.25%
南京四五段 75.7 75.3 2.25% 2.25%
站前西門 69.6 69.8 2.80% 2.79%
復興南京 82.3 81.4 2.29% 2.31%
敦北民生 79.7 79.9 2.44% 2.44%
敦南 100.3 99.6 2.21% 2.21%
廠辦平均 54.9 54.0 2.56% 2.59%
內科西湖段 60.7 60.7 2.46% 2.45%
內科文德段 46.0 43.9 2.78% 2.88%

資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)

 

週三, 01 七月 2015 15:02
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