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敦北、南京新樓競出租金升 下個頂級商辦新焦點

信義計畫區地標商辦林立,是目前北市商辦租金唯一能站穩3,000元,並挑戰4,000元大關的商圈,去年雖一度受國泰置地廣場一次釋出2.65萬坪空間影響,但隨著國泰置地廣場逐漸去化,證明許多企業願意多付一點租金,進駐頂級A辦,然而除了正興建中的南山廣場,信義計畫區僅剩富邦A25規劃興建商辦,未來也無其他素地可供開發,反觀受惠都更熱潮的敦北、復興南京商圈一帶,從2018年起幾乎年年有新案完工,未來地標型頂級A辦焦點,將重新回到敦北南京一帶。

除了目前已完工可供使用的合庫中崙總部、宏盛金融中心外,敦北、復興南京商圈一帶,尚有國泰民生建國都更案預估在明年完工,至於甫動工的中壽新總部,則預計在2019年完工,另外,冠德敦北總部(松齡新村都更)、台塑總部都更、國泰世華銀行敦北都更案皆在都更程序中,也都規劃做辦公室使用樓層,隨著都更進度推進,未來周邊區域新地標商辦大樓競出,又擁有敦化北路林蔭大道及鄰近松山機場的優勢,頂級A辦將逐漸聚焦在敦北南京商圈一帶。

以最近實價登錄揭露的宏盛金融中心租金每坪達3,425元來看,高出原本周邊區域行情許多,而與信義計畫區指標大樓2016年揭露之行情相近,超水準表現引發關注。檢視未來敦化、南京商圈一帶的新商辦規劃,多複合住宅或旅館,原本釋出的辦公面積就有限,再加上原企業之總部又使用多數面積,相比信義計畫區大樓動輒一次2萬坪的釋出,較無初期高空置率及其他大樓競爭等不利因素,未來新商辦完工後,有機會成為第二個挑戰月租3,000元的頂級A辦區域。

信義全球資產代理二部周中德執行協理表示,信義計畫區在南山廣場完工後,將再度面臨一次性新增大量供給的高空置率問題,對拉升租金是較大的挑戰,而目前敦化南北路一帶,多數商辦屋齡老舊,週邊新商辦競爭少,已在地多年的企業對原商圈有一定黏著度,可能選擇進駐附近頂級A辦,若宏盛金融中心以及其他新完工大樓能保持高租金表現,可望成為區域領頭羊,未來敦北商圈將與信義計畫區並列,成為北市租金行情最高的辦公雙核心。

敦北民生及南京復興商圈指標新商辦開發情形整理

大樓名稱

路段

企業

完工年

量體

用途

合庫中崙總部

八德路

合作金庫

2015

約3.2萬坪

商辦

宏盛國際金融中心

南京東路三段

宏盛建設

2016

約1.4萬坪

商辦

國泰民生建國都更案

建國南路

民生東路口

國泰建設

2018

約2.1萬坪

商辦+旅館

中國人壽新總部

(台北學苑地上權)

敦化北路

中國人壽

2019

約2.5萬坪

商辦+旅館

冠德敦北總部

(松齡新村都更案)

敦化北路

冠德建設

2020

約9,000坪

商辦+住宅

台塑總部都更案

敦化北路

台塑

規劃中

約4.5萬坪

商辦+住宅

國泰世華敦北大樓都更案

敦化北路

國泰世華銀行

規劃中

約2,539坪

商辦+旅館

資料來源:信義全球資產整理

 

信義計畫區地標商辦量體及實價交易區間整理表

大樓名稱

完工時間

辦公室量體

2016年實價登錄交易紀錄

 

台北101大樓

2004

約5.7萬坪

3,341~3,676

 

華新麗華

2009

約2.04萬坪

3,350

 

新光信義金融大樓

2010

約1.1萬坪

3,200 ~ 3,402

 

遠雄金融中心

2013

約1.85萬坪

3,255 ~ 3,464

 

國泰置地廣場

2015

約2.65萬坪

3,045 ~ 3,650

 

南山廣場

2017(預估)

約3.2萬坪

尚未完工

 

富邦A25地上權案

2020(預估)

審查中

尚未完工

 

資料來源:信義全球資產整理

週二, 07 三月 2017 09:50
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