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2017Q1商用不動產價格續跌 租賃市場好過買賣

依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,北市商辦售價延續2016年下跌的趨勢,各商圈2017年第一季價格多呈小幅下修,因此平均售價跌至83.3萬元,而租金方面則微幅上漲至2,125元,毛租金資本化率在售價跌、租金漲的情況下,上升至2.45%,空置率部分則下降到6.23%,又以信義世貿、松江南京商圈去化表現最佳,內科廠辦空置率則降至5.24%,顯現辦公需求旺,需求更勝供給。廠辦部分,售價敵不過大盤修正的壓力,整體平均售價由52萬元下跌至51.1萬元,空置率部分,仍優於市中心商辦,平均空置率5.24%,其中西湖段空置率僅1.31%。

從買賣交易來看,各級辦公室價格仍下修,總體平均為83.3萬元,從商圈來看,信義世貿商圈由於單價最高,所以調整幅度也較大,由99.1萬元下跌至97萬元,下跌2.17%,其餘各商圈修正幅度較小,僅能算是盤整修正,而目前年化毛租金資本化率較高的區域則是站前西門商圈及敦北民生商圈,站前西門商圈主要是價格基期低,近來商圈熱度又提高,因此毛租金資本化率2.81%是個商圈中最高的,敦北民生商圈則是因租金行情較高,因此租金資本化率也達到2.58%,排名第二。

反觀租賃市場表現,平均租金呈現微漲,A+級辦公室上漲至2,958元,A級辦公1,869元,B級辦公1,490元,以區域來看,信義世貿商圈價格仍上揚,目前平均為2,894元,目前空置率為9.28%,信義世貿商圈內主要大樓如101,租金已站穩3,000元大關,高樓層甚至有3,800元的交易,預估在南山廣場完工釋出前,信義世貿商圈空置率下降、租金上升的趨勢仍能持續,另外,復興南京商圈的本季表現也相對佳,租金上漲1.14%,空置率也下降回到10%以下水準。

比較內湖科技園區的廠辦,雖然交易動能、租金、空置率、租金資本化率都較主要商圈表現好,但不敵大盤價格修正的走勢,平均價格由52萬元下降至51.1萬元,但是租金方面則上漲至1,135元,因此毛租金資本化率回升至2.67%,空置率方面,西湖段、文德段空置率皆下降,西湖段保持超低空置率表現,本季空置率僅1.31%,文德段空置率也降到10%以下,由於售價較西湖段低,目前毛租金資本化率達到2.88%,適合投資置產需求買方。

北市2017Q1商辦及廠辦大樓買賣市場統計

買賣市場

平均售價(萬元/坪)

年化毛租金資本化率(%)

2017Q1

2016Q4

2017Q1

2016Q4

商辦平均

83.3

83.8

2.45%

2.43%

A+級辦公

127.6

127.6

2.43%

2.40%

A級辦公

88.6

89.6

2.46%

2.43%

B級辦公

73.1

73.3

2.44%

2.43%

松江南京

79.5

79.7

2.43%

2.45%

信義世貿

97.0

99.1

2.43%

2.38%

南京四五段

73.6

73.6

2.29%

2.29%

站前西門

69.0

69.3

2.81%

2.80%

復興南京

79.3

79.9

2.39%

2.38%

敦北民生

78.5

78.3

2.58%

2.55%

敦南

93.8

94.5

2.33%

2.31%

廠辦平均

51.1

52.0

2.67%

2.59%

內科西湖段

58.1

59.5

2.63%

2.53%

內科文德段

44.5

44.7

2.88%

2.84%

內科舊宗段

45.2

45.2

2.43%

2.36%

資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(SinyiGlobal) 

 北市2017Q1商辦及廠辦大樓租賃市場統計

租賃市場

平均租金(元/坪)

平均空置率(%)

2017Q1

2016Q4

2017Q1

2016Q4

商辦平均

2,125

2,118

6.23%

6.80%

A+級辦公

2,958

2,943

11.65%

14.14%

A級辦公

1,869

1,866

2.94%

2.98%

B級辦公

1,490

1,489

3.83%

2.89%

松江南京

1,707

1,731

8.11%

10.26%

信義世貿

2,894

2,882

9.28%

11.11%

南京四五段

1,539

1,527

4.15%

3.69%

站前西門

1,758

1,756

2.73%

3.60%

復興南京

1,792

1,772

9.95%

10.16%

敦北民生

1,893

1,882

4.71%

2.99%

敦南

2,055

2,055

3.72%

4.02%

廠辦平均

1,135

1,122

5.24%

5.59%

內科西湖段

1,275

1,256

1.31%

1.62%

內科文德段

1,067

1,058

9.59%

10.42%

內科舊宗段

897

891

7.90%

7.58%

資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)

週五, 28 四月 2017 09:08
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