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調高底價市場反應冷 高鐵站區土地僅1筆標脫

交通部高鐵局今日標售桃園、新竹、台中、台南四站的特定區共17筆土地,桃園、新竹、台中三個站區,雖然不乏位置不錯的標的,過去標售表現也都相當亮眼,但卻意外流標,反觀台南過去反應最冷,本次卻成為唯一收到標單的區域,標售結果跌破市場眼鏡,推估此次高鐵局略調高標售底價,可能也是影響市場反應的關鍵因素之一,畢竟近來不動產市場信心較不足,企業評估相對保守,不願貿然追捧土地價格,導致標脫率僅5%,與半年前標售熱絡的情形大相逕庭。

本次唯一標脫的南3標,是台南6筆住宅區待標土地中,面積最大的一筆,標脫單價為11.27萬元一坪,標脫總價約3.34億元,溢價率僅0.3%,大致符合近兩年台南站住宅區土地單價約在8~12萬元間的行情,由其易投資股份有限公司得標。該地除了面積規模較大,同時也是基地方正的角地,斜對面即為國小用地,鄰近公園用地,未來規劃住宅建案的條件佳,目前土地單價也不高,分析因此吸引投資人先進場卡位,待中研院南部院區、沙崙綠能科學城發展漸趨明朗,再進行推案。過去台南站區標售,由於缺乏大型投資案引導,未能形成企業投資群聚效應,站區又距市區較遠,因此過去表現通常較弱勢,本次住宅區土地逆勢脫標,值得觀察後續是否越來越多投資跟進。

目前發展較快的桃園站區,已有華泰Gloria outlet、八景島水族館、國泰人壽旅館及商辦發展區加持,本次標售釋出標的皆為住宅區土地,平均底價約一坪67萬元,對照青埔地區房市賣壓沉重,且進駐人口尚不多,興建住宅建案的確有較大的去化壓力,短期內桃園站住宅區土地表現可能較弱勢。而新竹站區旁商業區土地,去年由國泰人壽以每坪90萬元標下,本次釋出的土地位置也緊鄰站區,底價與上次標脫價90萬元差不多,也同樣意外流標。而過去標售表現最佳的台中站區,上次標售住宅區土地還出現13封標單搶標情形,且投標者不乏知名建商,而本次標售釋出的住宅區土地,距高鐵站有一段距離,但底價一口氣調高至34萬元,差不多等於上次脫標之最高價,已是歷來住宅區標售底價最高的一次,因此也以流標收場。

信義全球資產經理王維宏指出,上次高鐵局標售熱度高,各區皆有土地標脫,因此高鐵局調高本次標售底價,目前桃園、新竹、台中站區周邊發展也漸趨成熟,吸引許多知名企業投資,原本的確應該一片看好,但由於不動場市場仍未明朗,企業評估保守,符合近來住宅土地市場購地意願轉強,但加價意願相對低的趨勢。不過綜觀近幾次標售,整體而言,桃園、新竹、台中高鐵站區周邊發展越來越好,仍有許多企業持續投入,未來只要價格合適,也可能再出現熱況,本次的低標脫率可視為一次市場價格測試,而非對高鐵站區之基本面失去信心。

高鐵台南站區住宅區土地歷年標脫平均價格變化

單位:萬元/坪

333

資料來源:信義全球資產匯整

週四, 25 五 2017 17:27
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