2018商辦市場迎春燕 Q1價量齊揚空置穩

2018年開春,北市商辦市場也迎來春燕,依據信義全球資產最新統計,北市平均售價微幅回升至83.6萬元,租金資本化率也小幅修正至2.44%,買賣市場擺脫前幾季的疲軟,出現觸底反彈現象。租賃市場,需求仍舊持續旺盛,雖有兩棟新大樓完工釋出,但因預租情況熱絡,空置率僅小幅回升至6.65%,整體空置率仍在健康水準。由於新大樓的定價上調,本季平均租金明顯上升至2,167元。內科廠辦部分,平均售價維持在50.8萬元,平均租金略升至1,154元,租賃市場表現優於買賣市場。

信義全球資產經理王維宏表示,從交易量連續幾季的回升,到價格的收斂,房市落底的信號明顯。加上總體經濟表現穩健的加持下,商用不動產的需求穩定成長。另一方面,對照政府的土地標售情況觀察,建商及大型法人的投資意願增加,也呼應了房地產景氣回溫的看法。租賃市場雖然空置率回升至6.65%,但從去化的情況來看,多數的商圈空置率仍是呈現收斂,使用需求仍然強勁。

從買賣交易來看,交易較頻繁的A辦及B辦產品,售價分別上漲至89.6萬及72.8萬元,顯示在買氣的回溫之下,推動了部分商辦價格止跌反漲。從個別商圈來看,站前西門商圈及松江南京商圈的售價有較明顯的增幅,售價分別上升至70.5萬元及80.4萬元,其餘商圈則多呈現持平,僅有南京四五段商圈售價下跌至73.1萬元。整體而言,價格的走勢已經從修正轉向持平甚至反彈,平均租金資本化率自2014年中後,罕見地出現明顯回檔,資本化率下修至2.44%,整體則落在2.32%~2.78%的區間。

租賃市場方面,年初有南山廣場及國泰民生建國大樓兩棟指標性大樓完工釋出,由於預租狀況熱絡,加上其他大樓去化穩定,因此平均空置率僅小幅上升至6.65%,並未超過8.8%的長期平均水準,平均空置率仍然是健康偏緊俏的狀況。從各商圈來看,僅有信義計畫區的空置率超過雙位數,來到11.36%,次高的為復興南京商圈,平均空置率為8.93%,其餘商圈空置率都低於平均值。2018年第一季平均租金為2,167元,較前季明顯上升,由於新大樓的等級及訂價水平較高,也帶動部份商圈租金上調,信義世貿商圈租金來到2,955元的新高,與南京四五段商圈的1,551元相比,已近兩倍的價差。

內科廠辦市場,平均售價仍維持在50.8萬元,但各商圈表現大不相同,西湖段商圈售價已止跌回升,舊宗段售價則是持續下跌。整體租金資本化率為2.72%,較前一季微幅上升。內科平均租金為1,154元,西湖段租金上升至1,299元,空置率也僅有1.08%,西湖段在內科市場中一枝獨秀,舊宗段近期表現走弱,呈現售價及租金雙降的現象,空置率也回升至7.89%,文德段則表現平穩,租金與售價變化都不大。

北市2018Q1商辦及廠辦大樓買賣市場統計

買賣市場

平均售價(萬元/坪)

年化毛租金資本化率(%)

2018Q1

2017Q4

2018Q1

2017Q4

商辦平均

83.6

83.3

2.44%

2.45%

A+級辦公

127.6

127.6

2.36%

2.36%

A級辦公

89.6

89.2

2.44%

2.45%

B級辦公

72.8

72.6

2.46%

2.46%

松江南京

80.4

79.6

2.40%

2.42%

信義世貿

97.7

97.3

2.42%

2.41%

南京四五段

73.1

73.3

2.34%

2.35%

站前西門

70.5

69.5

2.78%

2.83%

復興南京

80.1

79.5

2.37%

2.39%

敦北民生

77.8

77.8

2.58%

2.57%

敦南

94.0

94.0

2.32%

2.32%

廠辦平均

50.8

50.8

2.72%

2.71%

內科西湖段

57.7

57.4

2.70%

2.68%

內科文德段

44.6

44.6

2.91%

2.89%

內科舊宗段

43.7

44.3

2.49%

2.45%

北市2018Q1商辦及廠辦大樓租賃市場統計

租賃市場

平均租金(元/坪)

平均空置率(%)

2018Q1

2017Q4

2018Q1

2017Q4

商辦平均

2,167

2,127

6.65%

5.50%

A+級辦公

2,978

2,965

12.17%

10.29%

A級辦公

1,886

1,880

3.94%

3.24%

B級辦公

1,499

1,502

3.01%

2.90%

松江南京

1,815

1,711

6.05%

4.64%

信義世貿

2,955

2,909

11.36%

7.93%

南京四五段

1,551

1,553

2.78%

2.31%

站前西門

1,771

1,775

1.57%

1.98%

復興南京

1,840

1,841

8.93%

10.06%

敦北民生

1,875

1,872

4.35%

4.69%

敦南

2,057

2,057

4.44%

3.49%

廠辦平均

1,154

1,148

4.42%

4.52%

內科西湖段

1,299

1,288

1.08%

1.51%

內科文德段

1,083

1,082

7.40%

7.80%

內科舊宗段

905

907

7.89%

6.66%

 

週三, 11 四月 2018 11:06
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