商用不動產回暖 全年繳出好成績 租金售價屢創佳

北市商辦租金售價屢創佳績,商用及土地市場雙雙繳出亮眼成績單,壽險業及建商積極回歸市場,地上權案也重獲關注,自用型買方增加,帶動辦公空間去化表現佳。依據信義全球資產第四季統計,台北市辦公室平均售價來到84.2萬元,毛租金資本化率維持在2.46%,而租賃市場熱度高於買賣市場,租金漲幅明顯高於售價,平均租金上升至2,242元,空置率來到5.18%。內科市場表現強勁,上市櫃公司積極在內科購置廠辦及土地,平均售價維持在51.1萬元,平均租金略升至1,162元。

信義全球資產經理王維宏表示,市場歷經谷底盤整後,在2018年商用市場恢復力道強勁,辦公室去化表現優,以自用型買方為首的買氣陸續回籠,建商及壽險金融業陸續投入商用市場,許多大型企業購置辦公室當總部使用,例如玉山銀以60.88億元買下冠德建設興建中的敦北國際企業總部,做總部擴充使用。另一方面,共享辦公室趨勢的興起,對於頂級辦公的需求提高,在未來供給有限的情況下,將帶動北市商辦租金持續走揚,空置率下降幅度更為明顯。

從買賣交易來看,表現最亮眼的A+辦公上升幅度最為明顯,平均售價來到128.7萬元。從各商圈來看,第四季漲幅表現較佳的是站前西門商圈,售價上升至71.4萬元,自從西區門戶計畫加持,成功翻轉站前西門,帶動企業插旗,加上雙子星大樓開發案順利標脫,站前西門商圈商辦熱度後市看漲,其餘商圈則呈現微幅修正的走勢。整體而言,北市商辦售價處於平穩走勢,平均租金資本化率則落在2.31%~2.80%的區間。而從上市櫃交易來看,第四季回升力道強,從2016年谷底以來,今年反轉出亮眼成績,全年商用不動產大型交易合計約1,111億元,重回千億大關。

租賃市場方面,熱度依舊不減,平均租金上漲至2,242元,空置率來到5.18%,而各商圈租金都有明顯的漲幅,租金漲幅明顯高於售價。南山廣場及聯合報總部大樓進駐率高,持續拉高頂級辦公租金上漲至3,106元,而大型企業換屋潮對於頂級辦公需求提高,企業為了整合散落各地的辦公室,一次承租坪數較大的頂級商辦,使得A+級辦公空置率明顯下修至7.77%,A級辦公則空置率小幅增加至4.27%,其中敦北民生商圈及敦南商圈受到租戶搬遷,空置率上升較明顯。

內科廠辦市場,近一年售價維持平盤走勢,平均售價為51.1萬元,租金資本化率為2.72%。許多大型企業積極在內科購置廠辦,例如臺銀人壽以17.94億元購入舊宗段整棟廠辦案例。內科本季平均租金1,162元,空置率也明顯的下修至3.43%,西湖段廠辦租金已經連續第四季明顯上漲,平均租金來到1,324元,空置率更降至1%以下,來到0.84%,而舊宗段則淨去化量表現最佳,從上一季6.92%下修至3.48%。

北市2018Q4商辦及廠辦大樓買賣市場統計

買賣市場

平均售價(萬元/坪)

年化毛租金資本化率(%)

2018Q4

2018Q3

2018Q4

2018Q3

商辦平均

84.2

83.9

2.46%

2.46%

A+級辦公

128.7

127.6

2.39%

2.41%

A級辦公

90.0

89.9

2.46%

2.45%

B級辦公

73.5

73.3

2.48%

2.47%

松江南京

81.6

81.6

2.37%

2.37%

信義世貿

98.1

98.0

2.48%

2.47%

南京四五段

73.1

73.1

2.39%

2.35%

站前西門

71.4

70.5

2.80%

2.79%

復興南京

80.8

80.8

2.41%

2.41%

敦北民生

78.2

77.8

2.61%

2.61%

敦南

94.4

94.1

2.31%

2.32%

廠辦平均

51.1

51.1

2.73%

2.71%

內科西湖段

58.0

57.9

2.74%

2.71%

內科文德段

45.1

45.0

2.86%

2.86%

內科舊宗段

43.9

43.9

2.47%

2.47%

北市2018Q4商辦及廠辦大樓租賃市場統計

租賃市場

平均租金(元/坪)

平均空置率(%)

2018Q4

2018Q3

2018Q4

2018Q3

商辦平均

2,242

2,216

5.18%

5.30%

A+級辦公

3,106

3,089

7.77%

9.05%

A級辦公

1,917

1,899

4.27%

3.29%

B級辦公

1,526

1,515

2.95%

3.03%

松江南京

1,820

1,816

4.17%

4.49%

信義世貿

3,106

3,083

5.41%

7.75%

南京四五段

1,581

1,567

4.80%

3.81%

站前西門

1,800

1,782

1.45%

1.51%

復興南京

1,902

1,879

6.38%

5.39%

敦北民生

1,911

1,890

8.06%

6.36%

敦南

2,057

2,057

5.62%

4.01%

廠辦平均

1,162

1,154

3.43%

4.83%

內科西湖段

1,324

1,308

0.84%

1.95%

內科文德段

1,073

1,073

7.36%

7.94%

內科舊宗段

899

902

3.48%

6.92%

週四, 17 一月 2019 10:34
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